核心要点
- 2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，按项目所处阶段分类推进现房销售，并同步收紧预售门槛。
- 宜昌早于全国：2025年9月18日印发的《关于持续巩固房地产市场稳定态势的若干措施》已明确，此后新出让土地开发的商品房及配售型保障性住房实行现房销售，相关要求纳入出让合同管理。
- 受供应切换影响，宜昌新房市场预计在2026—2027年经历供应收缩期，下一轮大规模新房供应预计出现在2028年前后，届时将以现房形态入市。
- 新旧切换窗口期内，已实景呈现的现房、准现房项目确定性优势凸显；按老标准设计的存量产品流通性压力加大。
一、新政说了什么：分类推进，而不是一刀切
2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》。这份文件的关键，在于它按项目所处的阶段分了三类，用的措辞并不相同：
| 项目所处阶段 | 通知的要求 |
|---|---|
| 新出让土地的商品住房项目 | 优先选择现房销售 |
| 已出让土地、尚未取得建设工程规划许可证 | 优先选择现房销售 |
| 已取得建设工程规划许可证 | 鼓励实行现房销售 |
请注意这里是"优先"和"鼓励"，不是"一律"。通知施行之日前已取得建设工程规划许可证并实行预售的项目，按原有政策执行——这是一次"新老划断、分步推进"的改革，不是一次性取消预售制度。
同时收紧的还有预售本身的两条硬要求：
- 预售项目的单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定；
- 购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金，全部存入资金监管账户。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定解除购房合同，开发企业须退还购房资金并承担违约责任。
对购房人而言，第一条的分量甚至不亚于现房销售本身：它把"能不能卖"的时点，从过去的形象进度节点推到了主体封顶，房子的骨架已经立起来，烂尾的概率被大幅压缩。
二、政策为什么走到这一步
第一，从源头化解交付风险。 预售模式下，购房人提前支付全部房款，建设周期长达2—3年，一旦房企现金流出现问题，容易引发延期交付、项目烂尾、品质减配。现房销售把建设风险从购房人转移回开发企业，从制度上切断"付款之后能否交付取决于开发商信用"的博弈。
第二，终结高杠杆高周转的旧开发模式。 过去二十年，"高价拿地—快速开发—预售回款—再拿地"的资金循环是行业规模扩张的底层引擎，也是房企债务风险不断累积的根源。现房销售切断了预售回款这一杠杆支点，倒逼房企降低负债、回归建造本业。
第三，重构资产定价逻辑。 期房价格中包含大量远期规划预期溢价，市场下行期预期容易反转，购房信心脆弱。现房定价锚定实景品质，买卖双方信息对等，有利于修复市场长期信心。
三、宜昌实践：2025年9月已完成"新老划断"
值得注意的是，宜昌在这项改革上早于全国节奏。
根据宜昌市2025年9月18日印发的《关于持续巩固房地产市场稳定态势的若干措施》，宜昌已明确以下制度安排：
- 新出让土地全面现房销售：2025年9月18日及以后新出让土地开发的商品房，实行现房销售，相关信息写入招标拍卖挂牌文件依法公开，并纳入出让合同管理；配售型保障性住房全面实行现房销售；
- 存量项目沿用预售：此前已出让土地开发的项目仍按预售制执行，预售许可的工程形象进度标准逐步提高；
与之配套的交付保障制度也已落地执行：全市新核发预售许可的新建商品住房项目，全面实行"先验房后收房、交房即交证"制度，并将"交房即交证"要求纳入商品房买卖合同范本。
另有一项长期机制值得购房人知道：宜昌自2020年起全面实施新建商品房"网签即预告"——网签合同备案与预告登记联办，每套售出房屋在登记系统中即时锁定，从源头防范"一房二卖""先卖后押"。据湖北日报报道，截至2026年3月已为6.7万余笔新建商品房办理。这项机制早于本轮现房销售改革，与预售、现房两种模式并行有效。
换言之，国家层面本轮推行的制度框架，宜昌已经实际运行近一年。宜昌市场当前的供应结构变化，可以视为现房销售制度落地后市场演化的先行样本。
关于"全面现房"的时点，需要说清两条线：新出让土地项目从2025年9月18日起即为现房销售；而存量预售项目的退出是渐进的——9.18措施明确"逐步提高预售许可的工程形象进度标准"，据千里房产跟踪的执行口径，2026年起该标准已提高至总层高的二分之一（如17层项目需建至8层），并按阶段继续收紧；叠加本次通知"主体结构封顶"的要求，预计到2027年底前后完成向现房销售的整体切换。两条线并行，不矛盾。（形象进度的具体档位属执行层面口径，以主管部门当期公告为准。）
四、市场影响：宜昌新房供应的三个阶段性判断
以下是千里房产基于宜昌土地出让、项目工程节奏与在售项目结构的持续跟踪做出的判断，供参考，不构成购房建议。
判断一：2026—2027年为新房供应收缩期
现房销售制度下，新出让地块需待房屋建成或接近建成后方可销售，单个项目的入市周期普遍拉长至2—3年。
宜昌当前的市场结构是：主城区在售新房项目普遍进入尾盘阶段，2026年内可新入市的期房项目数量极为有限。按照2025年9月后出让地块的开发周期推算，下一轮大规模新房供应预计出现在2028年前后，且届时入市的项目将以现房形态销售。
在此之前的2026—2027年，宜昌新房市场将经历明显的供应收缩期，热门板块可选房源逐步减少。
判断二：切换窗口期内，现房与准现房项目的确定性价值凸显
预售时代，期房以价格折让补偿购房人承担的等待与交付风险；现房时代，"所见即所得"成为标配，实景品质直接参与定价。
在新旧制度切换的窗口期内，市场上已实景呈现的现房、准现房项目具备双重优势：交付确定性达到新制度标准，价格仍处于旧供应周期的水平。对于有近期入住需求的购房家庭，这类房源的综合确定性高于远期期房。
判断三：产品代际分化加速，老标准产品流通性承压
宜昌自2024年起执行新的住宅规划设计标准，此后入市项目在得房率、公共空间、产品设计上与老标准产品存在代际差异。
现房销售制度将进一步放大这一分化：房屋建成后销售，园林、立面、公区、得房率等品质要素直接可见、直接可比。实景品质突出的项目将获得更强的定价能力；按老标准设计的存量产品与库存房源，流通性压力将进一步加大。对于持有此类资产的业主，流通性（而非价格预期）应作为资产处置决策的首要指标。
五、购房决策参考：三类需求的应对策略
近期有入住需求的刚需家庭：供应收缩期内，现房、准现房尾盘是确定性最高的选择，无需等待2028年新一轮供应。
不急于入住的改善型家庭：可以等待2028年前后第一批现房产品入市，届时产品品质竞争预计为宜昌历史上最充分的一轮；但需接受2026—2027年间新增可选项目有限的现实。
计划卖旧换新的置换家庭：建议遵循"先卖后买"的顺序。二手房流通窗口与新房供应收缩之间存在时间差，置换节奏的把握优先于价格博弈。
如果现在就要买存量预售项目，本次通知给了两个可以直接核对的抓手：问清楚该项目单体建筑是否已主体结构封顶，以及购房款是否全额进入监管账户。这两项都是可以要求对方出示凭证的。
六、结语
现房销售制度的推进，短期表现为供应收缩与开发节奏放缓，长期则推动住房回归居住属性——购房决策的依据从"赌开发商信用与远期规划"转向"评估房屋本身的实景品质"。
宜昌在这条路径上先行一年，当前市场中的现房与准现房存量，构成了制度切换窗口期内最具确定性的资产类别。
常见问题（FAQ）
问：这次新政是不是马上就取消期房了？
答：不是。通知对新出让土地、未取得规划许可证的项目要求"优先选择"现房销售，对已取得规划许可证的项目是"鼓励实行"；施行前已取得规划许可并实行预售的项目按原政策执行。属于分类推进，不是一次性取消预售。
问：宜昌现在买新房，还有烂尾风险吗？
答：风险已大幅收窄但需区分项目类型。2025年9月18日后新出让土地开发的项目为现房销售，所见即所得；此前已出让土地的存量预售项目，本次通知要求单体建筑主体结构封顶方可预售、购房资金全额进入监管账户，且宜昌已执行"先验房后收房、交房即交证"。购买存量预售项目时，仍建议核实工程进度与资金监管情况。
问：现房销售会让宜昌房价上涨吗？
答：现房销售改变的是定价逻辑，而不是价格方向。可以确定的是：实景品质好的项目定价将更坚挺，老标准产品的折价与流通性压力将加大，市场分化程度上升。至于整体价格走向，取决于需求端等更多因素，本文不做预测。
问：2026—2027年宜昌还有新盘入市吗？
答：有，但数量有限，以2025年9月前已出让地块的存量项目为主。大规模新增供应预计在2028年前后以现房形态出现。
问：手里的老房子应该现在卖还是等现房时代？
答：老标准产品在现房时代面对的主要是流通性压力。若房源属于房龄较长、产品标准落后的类型，建议以流通性为首要考量，在当前二手房成交相对活跃的窗口期内完成处置。
政策依据：住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局《关于完善商品住房销售制度的通知》（2026年8月28日）；宜昌市《关于持续巩固房地产市场稳定态势的若干措施》（2025年9月18日）。"网签即预告"实施情况据湖北日报报道（2026年4月）。预售工程形象进度的具体档位为千里房产跟踪的执行层面口径，非文件原文表述。政策内容一律以官方正式发布文件为准。
免责声明：本文市场判断为千里房产基于公开土地信息、工程进度与成交数据的研究观点，不构成购房建议。具体项目情况请以实地核实为准。
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